Bezogen auf ein einzelnes Grundstück gibt ein Sachwertfaktor (auch Marktanpassungsfaktor genannt) das Verhältnis des Verkehrswertes (bzw. bezahlten Kaufpreises) zum ermittelten Sachwert nach den Vorgaben der ImmoWertV 2021 an. Der Sachwert beinhaltet sowohl den Gebäudewert aller baulichen Anlagen auf dem Grundstück als auch den Wert des Grund und Bodens selbst. Besondere objektspezifische Eigenschaften des Grundstücks bzw. Baulichkeiten werden im Sachwert – soweit wertrelevant – ebenfalls mitberücksichtigt.

„Marktübliche“ Sachwertfaktoren zeigen das aktuelle Marktpreisniveau von Immobilien(teil)märkten an und spiegeln indirekt auch die künftigen Erwartungen von potenziellen Käufern/Verkäufern wider. Systematische Vergleiche von Sachwertfaktoren indizieren unter anderem konjunkturelle Entwicklungen in Immobilien(teil)märkten oder regionale Unterschiede im Marktpreisniveau.
Insbesondere dann, wenn ein konkretes Objekt sich in wertrelevanten Eigenschaften deutlich von seinem Immobilien(teil)markt unterscheidet, können marktübliche Sachwertfaktoren deutlich von dem für ein konkretes Bewertungsobjekt eigentlich zutreffenden Sachwertfaktor abweichen.

Der Gemeinsame Gutachterausschuss hat erst mit seiner Bildung im Jahr 2021 begonnen, eine umfangreiche Kaufpreissammlung für seine Mitgliedskommunen aufzubauen und auch erst damit, geeignete Kaufverträge in Bezug auf Sachwertfaktoren auszuwerten. Informationen zu Sachwertfaktoren stellen andere Gutachterausschüsse häufig in ihren Grundstücksmarktberichten bereit. Das uns vorliegende Datenmaterial reicht derzeit noch nicht aus um für unserer Geschäftsgebiet einen Grundstücksmarktbericht mit tiefgreifenden Analysen zu erstellen. Auch können wir für einzelne Gemeinden/Städte noch keine „marktübliche“ Faktoren veröffentlichen.

Nach Möglichkeit stellt Ihnen der Gemeinsame Gutachterausschuss belastbare Sachwertfaktoren in Form von objektbezogenen Auskünften aus der Kaufpreissammlung zur Verfügung. Generell werden Auskünfte aus der Kaufpreissammlung passend für ein bestimmtes Bewertungsobjekt (z. B. Einfamilienhaus in bestimmter Gemeinde/Stadt) erteilt.

Die Auskunft beinhaltet Angaben zu mehreren Vergleichsobjekten (i. d. R. 10 Vergleichsfälle). Grundlage der Auskunft bilden die objektspezifisch ermittelten Sachwertfaktoren, wobei die Vergleichsobjekte abgestimmt auf die Eigenschaften eines konkreten Bewertungsobjekts ausgewählt wurden.

Neben der Angabe von Sachwertfaktoren beinhaltet die Auskunft weitere bewertungsrelevante Informationen der Sachwertobjekte, die eine Beurteilung der Passung der gelieferten Vergleichsobjekte und damit eine sachgerechte Ableitung eines zum jeweiligen Bewertungsobjekt passenden Sachwertfaktors ermöglichen sollte. Bei bebauten Grundstücken enthält die Auskunft beispielsweise Angaben zum Objekttyp der einzelnen Vergleichsobjekte (z. B. Ein-/Zweifamilienhäuser), dem Bodenrichtwert, Angaben zum Baujahr, Ausstattungsstandard und zum Vorliegen weiterer wertrelevanter Nebengebäude wie z. B. Garagen/Carports.

Die Auswahl der Kauffälle erfolgt bestmöglich nach den von Ihnen vorgegebenen Selektionskriterien.

Die Geschäftsstelle bemüht sich bestmöglich darum, die antragsgemäß gewünschten Selektionskriterien zu berücksichtigen. Da die Kaufpreissammlung des Gemeinsamen Gutachterausschusses Kauffälle erst seit seiner Bildung im Jahr 2021 enthält, ist die Datenmenge noch relativ gering. Dies hat zur Folge, dass bei vielen zu berücksichtigenden Auswahlkriterien keine oder nur sehr wenigen Kauffälle ausgemacht werden können. In solchen Fällen behält sich die Geschäftsstelle das Recht vor, die Selektionskriterien nach sachverständigem Ermessen auf der Basis eigener „Maßgeblichkeitsgrenzen“ so anzupassen, dass dem Umfang möglichst entsprochen werden kann. Es empfiehlt sich deshalb, die Selektionsmerkmale innerhalb des Antrags möglichst großzügig zu definieren.

Bei Objekten mit sehr speziellen Eigenschaften (z. B. Erbbaurechtsgrundstücke, Aussiedlerhöfe) können aufgrund der geringen Datenbasis aktuell noch keine objektbezogenen Sachwertfaktoren geliefert werden. Ebenso kann es bei kleineren Gemarkungen aufgrund der begrenzten Datenlage vorkommen, dass uns auch für gängige Objekttypen (EFH, ZFH, DHH) noch keine ausreichende Anzahl an passenden Vergleichsfällen vorliegt und wir Ihre Anfrage deshalb gegebenenfalls ablehnen müssen.

Objektbezogene Auskünfte zu Sachwertfaktoren stellen direkte Auskünfte aus unserer Kaufpreissammlung dar. Die Kaufpreissammlung ist i. d. R. nicht für die Öffentlichkeit bestimmt. Unter bestimmten Voraussetzungen ist es aber dennoch möglich, Auskünfte aus der Kaufpreissammlung zu erhalten. Hierfür muss ein schriftlicher Antrag auf Auskunft aus der Kaufpreissammlung bei der Geschäftsstelle des Gemeinsamen Gutachterausschusses gestellt werden (ggf. mit Nachweis des berechtigten Interesses). Das entsprechende Antragsformular ist auf dieser Webseite hinterlegt.

Sie reichen bei uns einen schriftlichen Antrag auf Auskunft von Vergleichswerten ein (postalisch oder per E-Mail). Das Antragsformular ist als PDF-Dokument auf dieser Webseite zum Download bereitgestellt. Dem ausgefüllten Antragsformular ist i. d. R. ein Nachweis des berechtigten Interesses auf Erteilung der gewünschten Auskunft beizufügen (z. B. Bewertungsauftrag des Eigentümers).

Im Rahmen einer allgemeinen Preisauskunft stellt Ihnen der Gemeinsame Gutachterausschuss anonymisierte Vergleichswerte (objektspezifische Sachwertfaktoren) zur Verfügung, d. h. ohne Namen und Anschrift der Eigentümer o. ä.). Die Auskunft enthält zudem eine Würdigung dahingehend, inwieweit bei der übermittelten Auskunft zu objektspezifischen Sachwertfaktoren von den gewünschten Selektionskriterien abgewichen werden musste.

Die Bearbeitungszeit liegt i. d. R. bei 2-3 Wochen, ab Eingang des Antrags auf Auskunft.

Das vom Gemeinsamen Gutachterausschuss zugrunde gelegte Sachwertmodell, welches im Rahmen der Modellkonformität bei der Verwendung der Sachwertfaktoren anzuwenden ist, ist unseren Auskünften beigefügt.

Die Gebührensatzung, die die aktuelle Höhe der Gebühren für die Auskunft von Vergleichswerten festlegt, finden Sie hier auf der Webseite. Die Gebühr berechnet sich nach unserer Gebührensatzung §9 (ergänzend nach §6). I. d. R. wird die Auskunft vorab erteilt. Der Gebührenbescheid wird Ihnen von der Stadt Müllheim nach erteilter Auskunft zeitnah per Post zugestellt.