Stadt Müllheim im Markgräflerland

Grundsteuer 2025

1. Ausführliche Informationen sowie weiterführende FAQs zur Grundsteuerreform

Ausführliche Informationen sowie weiterführende FAQs zur Grundsteuerreform, einschließlich Themen außerhalb der Zuständigkeit des Gutachterausschusses, finden Sie auf der offiziellen Website:


2. Fragen zum Grundsteuerbescheid, Messbetrag oder Hebesatz

Der Gutachterausschuss ist gemäß § 196 BauGB unter anderem für die Ermittlung und Veröffentlichung von Bodenrichtwerten zuständig.

Für eine Orientierung verweisen wir auf die unten genannte Website. Dort finden Sie hilfreiche Informationen und weiterführende Links.

Übersicht der Zuständigkeiten:

Fragen zu:
Kontaktstelle:
Grundsteuerwert, Grundsteuermessbetrag und dazugehörige Bescheide
Finanzamt
Hebesatz, festgesetzte Grundsteuer und Grundsteuerbescheid
Kommune
Bodenrichtwert
Gutachterausschuss
Gutachten für geringeren tatsächlichen Wert des Grund und Bodens
Gutachterausschuss sowie die im Landesgrundsteuergesetz genannten Personen

3. Wo finde ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück?

Die Bodenrichtwerte sind in der Datenbank BORIS-BW hinterlegt.

Für die Zwecke der Grundsteuerreform ist die Auswahl der Rubrik „Bodenrichtwerte Grund-steuer B“ erforderlich.

Auf Antrag kann zudem eine schriftliche Auskunft durch die Geschäftsstelle des Gutachter-ausschusses gegen Gebühr erteilt werden.


4. Wer hat die Bodenrichtwerte festgelegt?

Die Bodenrichtwerte wurden vom örtlichen Gutachterausschuss – einem unabhängigen und selbstständigen Gremium – zum Stichtag 1. Januar 2022 ermittelt.

Die Festlegung der Bodenrichtwerte erfolgt:

  • auf Grundlage der Kaufpreissammlung, die von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses geführt wird.
  • durch sachverständige Beratung und Entscheidung des Ausschusses.

Die Zonenbildung und die Ermittlung der Bodenrichtwerte orientieren sich an den gesetz-lichen Vorgaben. Die abschließende Verabschiedung der Bodenrichtwerte erfolgt in einer nichtöffentlichen Sitzung des Gutachterausschusses.

Bitte beachten Sie:
Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses kann keine Begründungen zu einzelnen Bodenrichtwerten oder deren zonalen Abgrenzungen geben.


5. Kann ich Einspruch gegen den Bodenrichtwert einlegen?

Gegen den Bodenrichtwert kann weder Einspruch beim Finanzamt, noch formal Widerspruch bei der Kommune oder dem Gutachterausschuss eingelegt werden.


6. Warum ist für meine Gartenfläche derselbe Bodenrichtwert wie für den Rest des Grundstücks angesetzt?

Alleine die Nutzung einer Fläche als Garten sagt nichts darüber aus, ob es sich um Bauland handelt. In bebauten Gebieten zählen i.d.R. auch nicht bebaubare Grundstücksflächen (z.B. Ziergärten bei Einfamilienhausgrundstücken, Außenstellplätze) zum Bauland. Die Größe der nicht bebaubaren, aber zum Bauland zählenden Grundstücksfläche hat regelmäßig Einfluss auf das Maß der Bebauung.

Wichtig:
Der Gutachterausschuss ist gem. § 196 BauGB damit beauftragt „[…] Richtwertzonen zu bilden, die jeweils Gebiete umfassen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen.“ Der Bodenrichtwert ist definiert als „der durchschnittliche Lagewert für den Boden für eine Mehrheit von Grundstücken“ in einer Richtwertzone.


7. Spiegelt der Bodenrichtwert auch den Marktwert meines Grundstücks wider?

Der Bodenrichtwert bezieht sich immer auf ein fiktives unbebautes Grundstück mit definierten Merkmalen (z.B. Art und Maß der Bebauung). Dieses fiktive Grundstück wird als Bodenrichtwertgrundstück bezeichnet. Die Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks sollen typisch für die Zone sein. Innerhalb einer Zone können die Merkmale zwischen den tatsächlich vorhandenen Grundstücken und dem Bodenrichtwertgrundstück somit abweichen.

Beispielsweise sind lagebedingte Wertunterschiede innerhalb einer Zone zulässig und können bis zu 30 % vom Bodenrichtwert abweichen. Der Bodenrichtwert muss daher nicht mit dem tatsächlichen Marktwert Ihres Grundstücks übereinstimmen.


8. Was kann ich tun, wenn ich der Meinung bin, dass für mein Grundstück ein zu hoher Bodenwert angesetzt wurde?

Ein anderer Wert des Grundstücks kann auf Antrag angesetzt werden, wenn der durch ein qualifiziertes Gutachten nachgewiesene tatsächliche Wert des Grund und Bodens zum Zeitpunkt 1. Januar 2022 mehr als 30 Prozent von dem in § 38 Abs. 1 oder 3 LGrStG genannten Wert, der Ihnen vom Finanzamt im Grundsteuerwertbescheid mitgeteilt wurde, abweicht.

Hierfür benötigen Sie nach § 38 Abs. 4 LGrStG ein qualifiziertes Gutachten, das folgende Anforderungen erfüllt:

  • Es muss von einem zuständigen Gutachterausschuss oder einem öffentlich bestellten bzw. zertifizierten Gutachter (z. B. durch die IHK) erstellt werden.
  • Das Gutachten ist anschließend beim Finanzamt einzureichen und unterliegt der Beweiswürdigung durch das Finanzamt.

9. Weitere Informationen zum Gutachten nach § 38 Abs. 4 LGrStG BW


 

Gutachten im Zusammenhang mit der Grundsteuerreform

Auf welcher gesetzlichen Grundlage kann dieser Nachweis geführt werden?

Gemäß § 38 Absatz 4 LGrStG haben Eigentümerinnen und Eigentümer die Möglichkeit, einen vom Grundsteuerwert (basierend auf dem Bodenrichtwert der relevanten Bodenrichtwertzone) abweichenden tatsächlichen, niedrigeren Wert des Grundstücks nachzuweisen. Voraussetzung hierfür ist, dass der tatsächliche Wert um mehr als 30 Prozent niedriger als der vom Finanzamt festgesetzte Grundsteuerwert für die wirtschaftliche Einheit liegt.


Wann „lohnt“ sich ein Gutachten?

Ob ein Gutachten wirtschaftlich sinnvoll ist, hängt von individuellen Faktoren ab und kann vom Gutachterausschuss nicht abschließend beurteilt werden. Die Höhe der Grundsteuer wird maßgeblich durch den Hebesatz der jeweiligen Kommune bestimmt

Da ein Gutachten mit Ablauf des Hauptfeststellungszeitraums seine Gültigkeit verliert, sollten die entstehenden Kosten sorgfältig gegen eine mögliche Steuerersparnis abgewogen werden.

Wichtiger Hinweis:
Ein eingereichtes Gutachten unterliegt der Beweiswürdigung des Finanzamts und kann im Einzelfall von diesem abgelehnt werden. Die Kosten des Gutachtens sind in jedem Fall vom Antragsteller gegenüber dem Gutachterausschuss zu tragen.


Bearbeitungszeit (Gemeinsamer Gutachterausschuss Markgräflerland-Breisgau)

Aufgrund der hohen Anzahl an Bewertungsaufträgen beim Gemeinsamen Gutachterausschuss lässt sich die Bearbeitungsdauer nicht abschätzen. Die Erstellung eines qualifizierten Gutachtens kann aktuell mehr als 12 Monate dauern.

Bitte beachten Sie, dass die Bearbeitungszeiten alternativer Gutachter deutlich variieren können.

Wenn Sie das Gutachten bis zum 30. Juni 2025 beauftragen, wird es vom Finanzamt rückwirkend zum 1. Januar 2025 berücksichtigt – unabhängig davon wann Sie den Antrag beim Finanzamt gestellt oder das Gutachten eingereicht haben.


Wer kann als Gutachter tätig werden?

Laut § 38 Absatz 4 Satz 2 LGrStG können folgende Gutachter neben dem regionalen Gutachterausschuss tätig werden:

  • Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für die Bewertung von Grundstücken,
  • Sachverständige mit Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 für die Wertermittlung von Grundstücken

Was wird im Rahmen der Grundsteuer bewertet?

Steuerlich wird das tatsächlich oder fiktiv unbebaute Grundstück bzw. die wirtschaftliche Einheit bewertet. Nach dem Landesgrundsteuergesetz ist hier alleine der typisierte Wert des Grund und Bodens relevant. Abweichend davon kann ein (niedrigerer) tatsächlicher Wert des Grund und Bodens nachgewiesen werden.


Für welches Grundstück ist das Gutachten gültig?

Gegenstand der Grundsteuer sind sogenannte wirtschaftliche Einheiten. Eine wirtschaftliche Einheit (Grundstück im Sinne des LGrStG) kann aus mehreren Flurstücken bestehen. Der Nachweis des tatsächlichen Werts des Grund und Bodens kann nur für die gesamte steuerliche wirtschaftliche Einheit im Sinne des § 25 LGrStG erbracht werden.

Der § 38 Absatz 4 LGrStG ist für land- und forstwirtschaftliches Vermögen (§§ 26-36 LGrStG) nicht anzuwenden.


Anzahl der Ausfertigungen

Der Eigentümer erhält zwei Ausfertigungen des Gutachtens und ist selbst für die Weiterleitung an das zuständige Finanzamt verantwortlich.


Wer kann den Antrag stellen?

Nur die Eigentümer sowie die Erbbauberechtigten selbst können für ihre wirtschaftliche Einheit (siehe Feststellungsbescheid) einen Antrag stellen. Der Nachweis muss durch ein Gutachten erbracht werden, das unzweifelhaft den Wert des Grund und Bodens der jeweiligen wirtschaftlichen Einheit erfasst.


Wie hoch sind die Gebühren für das Gutachten und wer trägt diese?

Die Gebühren für die Erstellung eines Gutachtens oder auch für die Ablehnung eines Antrages richten sich nach der Satzung über die Erhebung von Gebühren für die Tätigkeit des Gemeinsamen Gutachterausschusses Markgräflerland-Breisgau bei der Stadt Müllheim und seiner Geschäftsstelle (Gutachterausschussgebührensatzung) und sind durch die auftragsgebende Person zu begleichen.

6/6 Satzung über die Erhebung von Gebühren für die Tätigkeit des Gemeinsamen Gutachterausschusses Markgräflerland-Breisgau bei der Stadt Müllheim und seiner GeschäftsstellePDF
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Wie lange ist das Gutachten gültig?

Ein Gutachten verliert seine Gültigkeit:

  • bei Änderung der tatsächlichen Verhältnisse, die den Wert des Grund und Bodens beeinflussen, oder
  • mit Ablauf des Hauptfeststellungszeitraums

Welche Unterlagen werden für das Gutachten benötigt?

Folgende Unterlagen sind einzureichen:

  • Vollständig ausgefülltes und unterschriebenes Antragsformular.
  • Kopie des Feststellungsbescheids (bei Antragstellung).
  • Aktueller, nicht beglaubigter Grundbuchauszug (nicht älter als 6 Wochen, erhältlich beim Grundbuchamt Emmendingen).
  • Zusätzliche Unterlagen (falls vorhanden), die auf eine abweichende Wertigkeit des Grundstücks hinweisen.

Falls Sie ein Gutachten bei uns in Auftrag geben möchten, senden Sie uns bitte eine kurze E-Mail an gutachterausschuss@muellheim.de


Fiktive Beispiele

Gutachten im Zusammenhang mit der Grundsteuerreform - fiktive BeispielePDF
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