Ausführliche Informationen sowie weiterführende FAQs zur Grundsteuerreform, einschließlich Themen außerhalb der Zuständigkeit des Gutachterausschusses, finden Sie auf der offiziellen Website:

Der Gutachterausschuss ist gemäß § 196 BauGB unter anderem für die Ermittlung und Veröffentlichung von Bodenrichtwerten zuständig.

Für eine Orientierung verweisen wir auf die unten genannte Website. Dort finden Sie hilfreiche Informationen und weiterführende Links.

Übersicht der Zuständigkeiten:

Fragen zu:

Kontaktstelle:

Grundsteuerwert, Grundsteuermessbetrag und dazugehörige Bescheide

Finanzamt

Hebesatz, festgesetzte Grundsteuer und Grundsteuerbescheid

Kommune

Bodenrichtwert

Gutachterausschuss

Gutachten für geringeren tatsächlichen Wert des Grund und Bodens

Gutachterausschuss sowie die im Landesgrundsteuergesetz genannten Personen

Die Bodenrichtwerte sind in der Datenbank BORIS-BW hinterlegt.

Für die Zwecke der Grundsteuerreform ist die Auswahl der Rubrik „Bodenrichtwerte Grund-steuer B“ erforderlich.

Auf Antrag kann zudem eine schriftliche Auskunft durch die Geschäftsstelle des Gutachter-ausschusses gegen Gebühr erteilt werden.

Die Bodenrichtwerte wurden vom örtlichen Gutachterausschuss – einem unabhängigen und selbstständigen Gremium – zum Stichtag 1. Januar 2022 ermittelt.

Die Festlegung der Bodenrichtwerte erfolgt:

• auf Grundlage der Kaufpreissammlung, die von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses geführt wird.
• durch sachverständige Beratung und Entscheidung des Ausschusses.

Die Zonenbildung und die Ermittlung der Bodenrichtwerte orientieren sich an den gesetz-lichen Vorgaben. Die abschließende Verabschiedung der Bodenrichtwerte erfolgt in einer nichtöffentlichen Sitzung des Gutachterausschusses.

Bitte beachten Sie:
Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses kann keine Begründungen zu einzelnen Bodenrichtwerten oder deren zonalen Abgrenzungen geben.

Gegen den Bodenrichtwert kann weder Einspruch beim Finanzamt, noch formal Widerspruch bei der Kommune oder dem Gutachterausschuss eingelegt werden.

Alleine die Nutzung einer Fläche als Garten sagt nichts darüber aus, ob es sich um Bauland handelt. In bebauten Gebieten zählen i.d.R. auch nicht bebaubare Grundstücksflächen (z.B. Ziergärten bei Einfamilienhausgrundstücken, Außenstellplätze) zum Bauland. Die Größe der nicht bebaubaren, aber zum Bauland zählenden Grundstücksfläche hat regelmäßig Einfluss auf das Maß der Bebauung.

Wichtig:
Der Gutachterausschuss ist gem. § 196 BauGB damit beauftragt „[…] Richtwertzonen zu bilden, die jeweils Gebiete umfassen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen.“ Der Bodenrichtwert ist definiert als „der durchschnittliche Lagewert für den Boden für eine Mehrheit von Grundstücken“ in einer Richtwertzone.

Der Bodenrichtwert bezieht sich immer auf ein fiktives unbebautes Grundstück mit definierten Merkmalen (z.B. Art und Maß der Bebauung). Dieses fiktive Grundstück wird als Bodenrichtwertgrundstück bezeichnet. Die Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks sollen typisch für die Zone sein. Innerhalb einer Zone können die Merkmale zwischen den tatsächlich vorhandenen Grundstücken und dem Bodenrichtwertgrundstück somit abweichen.

Beispielsweise sind lagebedingte Wertunterschiede innerhalb einer Zone zulässig und können bis zu 30 % vom Bodenrichtwert abweichen. Der Bodenrichtwert muss daher nicht mit dem tatsächlichen Marktwert Ihres Grundstücks übereinstimmen.

Ein anderer Wert des Grundstücks kann auf Antrag angesetzt werden, wenn der durch ein qualifiziertes Gutachten nachgewiesene tatsächliche Wert des Grund und Bodens zum Zeitpunkt 1. Januar 2022 mehr als 30 Prozent von dem in § 38 Abs. 1 oder 3 LGrStG genannten Wert, der Ihnen vom Finanzamt im Grundsteuerwertbescheid mitgeteilt wurde, abweicht.

Hierfür benötigen Sie nach § 38 Abs. 4 LGrStG ein qualifiziertes Gutachten, das folgende Anforderungen erfüllt:

• Es muss von einem zuständigen Gutachterausschuss oder einem öffentlich bestellten bzw. zertifizierten Gutachter (z. B. durch die IHK) erstellt werden.
• Das Gutachten ist anschließend beim Finanzamt einzureichen und unterliegt der Beweiswürdigung durch das Finanzamt.

Gemäß § 38 Absatz 4 LGrStG haben Eigentümerinnen und Eigentümer die Möglichkeit, einen vom Grundsteuerwert (basierend auf dem Bodenrichtwert der relevanten Bodenrichtwertzone) abweichenden tatsächlichen, niedrigeren Wert des Grundstücks nachzuweisen. Voraussetzung hierfür ist, dass der tatsächliche Wert um mehr als 30 Prozent niedriger als der vom Finanzamt festgesetzte Grundsteuerwert für die wirtschaftliche Einheit liegt.

Ob ein Gutachten wirtschaftlich sinnvoll ist, hängt von individuellen Faktoren ab und kann vom Gutachterausschuss nicht abschließend beurteilt werden. Die Höhe der Grundsteuer wird maßgeblich durch den Hebesatz der jeweiligen Kommune bestimmt

Da ein Gutachten mit Ablauf des Hauptfeststellungszeitraums seine Gültigkeit verliert, sollten die entstehenden Kosten sorgfältig gegen eine mögliche Steuerersparnis abgewogen werden.

Wichtiger Hinweis:
Ein eingereichtes Gutachten unterliegt der Beweiswürdigung des Finanzamts und kann im Einzelfall von diesem abgelehnt werden. Die Kosten des Gutachtens sind in jedem Fall vom Antragsteller gegenüber dem Gutachterausschuss zu tragen.

Aufgrund der hohen Anzahl an Bewertungsaufträgen beim Gemeinsamen Gutachterausschuss lässt sich die Bearbeitungsdauer nicht abschätzen. Die Erstellung eines qualifizierten Gutachtens kann aktuell mehr als 12 Monate dauern.

Bitte beachten Sie, dass die Bearbeitungszeiten alternativer Gutachter deutlich variieren können.

Wenn Sie das Gutachten bis zum 30. Juni 2025 beauftragen, wird es vom Finanzamt rückwirkend zum 1. Januar 2025 berücksichtigt – unabhängig davon wann Sie den Antrag beim Finanzamt gestellt oder das Gutachten eingereicht haben.

Laut § 38 Absatz 4 Satz 2 LGrStG können folgende Gutachter neben dem regionalen Gutachterausschuss tätig werden:

• Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für die Bewertung von Grundstücken,
• Sachverständige mit Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 für die Wertermittlung von Grundstücken

Steuerlich wird das tatsächlich oder fiktiv unbebaute Grundstück bzw. die wirtschaftliche Einheit bewertet. Nach dem Landesgrundsteuergesetz ist hier alleine der typisierte Wert des Grund und Bodens relevant. Abweichend davon kann ein (niedrigerer) tatsächlicher Wert des Grund und Bodens nachgewiesen werden.

Gegenstand der Grundsteuer sind sogenannte wirtschaftliche Einheiten. Eine wirtschaftliche Einheit (Grundstück im Sinne des LGrStG) kann aus mehreren Flurstücken bestehen. Der Nachweis des tatsächlichen Werts des Grund und Bodens kann nur für die gesamte steuerliche wirtschaftliche Einheit im Sinne des § 25 LGrStG erbracht werden.

Der § 38 Absatz 4 LGrStG ist für land- und forstwirtschaftliches Vermögen (§§ 26-36 LGrStG) nicht anzuwenden.

Der Eigentümer erhält zwei Ausfertigungen des Gutachtens und ist selbst für die Weiterleitung an das zuständige Finanzamt verantwortlich.

Nur die Eigentümer sowie die Erbbauberechtigten selbst können für ihre wirtschaftliche Einheit (siehe Feststellungsbescheid) einen Antrag stellen. Der Nachweis muss durch ein Gutachten erbracht werden, das unzweifelhaft den Wert des Grund und Bodens der jeweiligen wirtschaftlichen Einheit erfasst.

Ein Gutachten verliert seine Gültigkeit:

• bei Änderung der tatsächlichen Verhältnisse, die den Wert des Grund und Bodens beeinflussen, oder
• mit Ablauf des Hauptfeststellungszeitraums

Folgende Unterlagen sind einzureichen:

• Vollständig ausgefülltes und unterschriebenes Antragsformular.
• Kopie des Feststellungsbescheids (bei Antragstellung).
• Aktueller, nicht beglaubigter Grundbuchauszug (nicht älter als 6 Wochen, erhältlich beim Grundbuchamt Emmendingen).
• Zusätzliche Unterlagen (falls vorhanden), die auf eine abweichende Wertigkeit des Grundstücks hinweisen.

Falls Sie ein Gutachten bei uns in Auftrag geben möchten, senden Sie uns bitte eine kurze E-Mail an gutachterausschuss@muellheim.de

Seit 01.01.2021 bilden die acht Kommunen Auggen, Bad Krozingen, Badenweiler, Breisach am Rhein, Buggingen, Müllheim, Staufen und Sulzburg den Gemeinsamen Gutachterausschuss Markgräflerland-Breisgau.

Zum 01.07.2021 traten planmäßig die 13 Kommunen Ballrechten-Dottingen, Bötzingen, Eichstetten am Kaiserstuhl, Eschbach, Gottenheim, Heitersheim, Ihringen, March, Merdingen, Münstertal, Neuenburg am Rhein, Umkirch, Vogtsburg im Kaiserstuhl dem gemeinsamen Gutachterausschuss bei.

Die elf Kommunen Au, Bollschweil, Ebringen, Ehrenkirchen, Hartheim am Rhein, Horben, Merzhausen, Pfaffenweiler, Schallstadt, Sölden, Wittnau sowie der Zweckverband Gewerbepark Breisgau sollen in einer letzten Erweiterungsstufe und Einnahme der Zielgliederung Ende des Jahres 2021 hinzukommen.

Mit diesem Gutachterausschuss wird ein wichtiges Projekt der interkommunalen Zusammenarbeit auf den Weg gebracht, das in seiner Endgliederung einer der größten kommunalen Zusammenschlüsse – gemessen an der Anzahl der beteiligten Kommunen – in Baden-Württemberg werden dürfte. Der Gemeinsame Gutachterausschuss Markgräflerland-Breisgau bei der Stadt Müllheim ist dann für 32 Kommunen mit bis zu 186.000 Einwohnerinnen zuständig.

Bisher hatte jede Kommune einen eigenen Gutachterausschuss, der dafür zuständig war, Immobilien und Grundstücke unabhängig und neutral zu bewerten, Bodenrichtwerte zu ermitteln und über die Auswertungen der Kaufpreissammlung für Transparenz auf dem Grundstücksmarkt zu sorgen. Dies geschieht nun auf interkommunaler Ebene.

Die Stadt Müllheim erfüllt anstelle der abgebenden Städte/Gemeinden die nach Bundes- und Landesrecht, insbesondere jedoch nach der Gutachterausschussverordnung (GuAVO) sowie nach dem Baugesetzbuch (BauGB) übertragenen Aufgaben des Gutachterausschusses, in eigener Zuständigkeit.

Sie übernimmt die übertragenen Aufgaben uneingeschränkt und in eigener Verantwortung. Sämtliche mit den übertragenen Aufgaben verbundenen Rechte und Pflichten gehen mit Wirksamwerden der Vereinbarung auf die Stadt Müllheim (übernehmende Gemeinde) über. Sie erfüllt die Aufgabe in ihren Amtsräumen. Die wesentlichen Aufgaben sind:

• Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung
• Erstellung von Verkehrswertgutachten (§ 194 BauGB)
• Ermittlung und Veröffentlichung von Bodenrichtwerten sowie Auskunft über die Bodenrichtwerte (§ 196 BauGB)
• Ermittlung von sonstigen zur Wertermittlung erforderlichen Daten, dazu gehören Kapitalisierungszinssätze (Liegenschaftszinssätze); Sachwertfaktoren; Umrechnungskoeffizienten und Vergleichsfaktoren (Gebäudefaktor bzw. Ertragsfaktor)
• Gutachten über die Höhe von Entschädigungen im Zusammenhang mit Rechtsverlusten (Enteignung oder sonstige Vermögensnachteile)

Die öffentlich-rechtliche Vereinbarung basiert auf dem Muster des Gemeindetages und Muster bereits bestehender, genehmigter Vereinbarungen. Inhaltlich sind darüber hinaus Ergebnisse aus fachlichen und politischen Abstimmungsprozessen eingeflossen. Die öffentlich-rechtliche Vereinbarung bedarf nach § 25 Abs. 5 des Gesetzes über kommunale Zusammenarbeit (GKZ) der Genehmigung der in § 28 Abs. 2 bestimmten Rechtsaufsichtsbehörden. Das Landratsamt Breisgau-Hochschwarzwald hat die öffentlich-rechtliche Vereinbarung am 20.10.2020 genehmigt, die planmäßige Erweiterung zum 01.07.2021 am 21.05.2021 und zum 20.12.2021 am 29.11.2022.

Das ist rechtlich nicht möglich. Im Gesetz ist explizit geregelt, dass die Aufgaben des Gutachterausschusses – auch im Falle von interkommunalen Zusammenschlüssen – bei den Kommunen verbleiben. Gemeindetag und Städtetag haben dies explizit gefordert.

Ja, die Gemeinde Kirchzarten hat mit den Kommunen des Hochschwarzwaldes einen gemeinsamen Gutachterausschuss Breisgau Nord – Hochschwarzwald für den östlichen Teil des Landkreises gebildet.

Im nördlichen Nachbarlandkreis Emmendingen startete der gemeinsame Gutachterausschuss im Landkreis Emmendingen zum 01.01.2020 mit allen 24 Kommunen des Landkreises unter Federführung der Großen Kreisstadt Emmendingen. Die Stadtverwaltung Müllheim steht im Erfahrungsaustausch und der Netzwerkarbeit mit den handelnden Personen.

Der Gutachterausschuss ist grundsätzlich postalisch, per E-Mail und per Telefon zu erreichen. Wesentliche Informationen sind transparent und einfach via Homepage der Stadt Müllheim abgerufen werden (Digitalisierung). Die Bürgerinnen und Bürger können Ihre Anliegen gerne auf diesem Wege an die Geschäftsstelle richten und sind daher nicht gezwungen, nach Müllheim zu fahren.