Ausführliche Informationen sowie weiterführende FAQs zur Grundsteuerreform, einschließlich Themen außerhalb der Zuständigkeit des Gutachterausschusses, finden Sie auf der offiziellen Website:

Der Gutachterausschuss ist gemäß § 196 BauGB unter anderem für die Ermittlung und Veröffentlichung von Bodenrichtwerten zuständig.

Für eine Orientierung verweisen wir auf die unten genannte Website. Dort finden Sie hilfreiche Informationen und weiterführende Links.

Übersicht der Zuständigkeiten:

Fragen zu:

Kontaktstelle:

Grundsteuerwert, Grundsteuermessbetrag und dazugehörige Bescheide

Finanzamt

Hebesatz, festgesetzte Grundsteuer und Grundsteuerbescheid

Kommune

Bodenrichtwert

Gutachterausschuss

Gutachten für geringeren tatsächlichen Wert des Grund und Bodens

Gutachterausschuss sowie die im Landesgrundsteuergesetz genannten Personen

Die Bodenrichtwerte sind in der Datenbank BORIS-BW hinterlegt. Für die Zwecke der Grundsteuerreform ist die Auswahl der Rubrik „Bodenrichtwerte Grundsteuer B“ erforderlich.

Auf Antrag kann zudem eine schriftliche Auskunft durch die Geschäftsstelle des Gutachter-ausschusses gegen Gebühr erteilt werden.

Die Bodenrichtwerte wurden vom örtlichen Gutachterausschuss – einem unabhängigen und selbstständigen Gremium – zum Stichtag 1. Januar 2022 ermittelt.

Die Festlegung der Bodenrichtwerte erfolgt:

• auf Grundlage der Kaufpreissammlung, die von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses geführt wird.
• durch sachverständige Beratung und Entscheidung des Ausschusses.

Die Zonenbildung und die Ermittlung der Bodenrichtwerte sind an die gesetzlichen Vorgaben gebunden. Die abschließende Verabschiedung der Bodenrichtwerte erfolgt in einer nichtöffentlichen Sitzung des Gutachterausschusses.

Bitte beachten Sie:
Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses kann keine Begründungen zu einzelnen Bodenrichtwerten oder deren zonalen Abgrenzungen geben.

Die Bildung von Bodenrichtwertzonen folgt fachlichen Kriterien (z. B. Bauleitplanung, Flächengröße, Nutzungsfestlegungen). Kleinflächige oder anders genutzte Grünflächen erfüllen diese Voraussetzungen für die Bildung einer eigenständigen Bodenrichtwertzone oft nicht, sodass sie in die übergeordnete Zone mit demselben Bodenrichtwert für Bauland eingeordnet werden.

Alleine die Nutzung einer Fläche als Garten sagt nichts darüber aus, ob es sich um Bauland handelt. In bebauten Gebieten zählen i. d. R. auch nicht bebaubare Grundstücksflächen (z. B. Ziergärten bei Einfamilienhausgrundstücken, Außenstellplätze) zum Bauland. Die Größe der nicht bebaubaren, aber zum Bauland zählenden Grundstücksfläche hat regelmäßig Einfluss auf das Maß der Bebauung.

Im Einzelfall kann nach individueller Prüfung im Rahmen eines Gutachtenauftrags auch der Bodenrichtwert für Grünflächen berücksichtigt werden. Für diesen Zweck hat der Gutachterausschuss innerorts flächendeckend überlagernde Bodenrichtwerte für private Grünflächen ausgewiesen.

Rechtlicher Rahmen: Der Gutachterausschuss bildet Richtwertzonen nach § 196 BauGB; der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert für eine Mehrheit der Grundstücke innerhalb einer solchen Zone.

Unbebaubare Teilflächen wie Sichtflächen, Gewässerrandstreifen oder ähnliche Sonderflächen werden nicht automatisch separat ausgewiesen. Die Bodenrichtwertkartierung wird vom Gutachterausschuss kontinuierlich weiterentwickelt; dabei werden verschiedene Flächenkonstellationen geprüft. Ob und in welcher Form solche Sonderflächen künftig getrennt berücksichtigt werden können, lässt sich nicht pauschal beantworten.

Sobald der Gutachterausschuss die angepassten Bodenrichtwerte beschlossen, dem Finanzamt übermittelt und unter www.gutachterausschuesse-bw.de veröffentlicht hat, ändert das zuständige Finanzamt bereits ergangene Bescheide von Amts wegen. Betroffene Eigentümer müssen dafür nichts veranlassen. Auch ein Einspruch ist hierfür nicht erforderlich. Die Finanzämter weisen darauf hin, dass die Änderung der Bescheide allerdings etwas Zeit in Anspruch nehmen kann und bitten um Geduld.

Weiterführende Informationen zum Grundsteuerbescheid erhalten Sie unter www.grundsteuer-bw.de

Gegen den Bodenrichtwert kann weder Einspruch beim Finanzamt, noch formal Widerspruch bei der Kommune oder dem Gutachterausschuss eingelegt werden.

Der Bodenrichtwert bezieht sich auf den Wert pro Quadratmeter des Bodenrichtwertgrundstücks und gilt jeweils in Abhängigkeit der entsprechenden Nutzungsart.

Das Bodenrichtwertgrundstück ist ein unbebautes und fiktives Grundstück, dessen Grundstücksmerkmale (z. B. Art der Nutzung, Grundstücksfläche) weitgehend mit den vorherrschenden grund- und bodenbezogenen wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen in der Bodenrichtwertzone übereinstimmen. Innerhalb einer Zone können die Merkmale zwischen den tatsächlich vorhandenen Grundstücken und dem Bodenrichtwertgrundstück abweichen.

Folglich spiegelt der Bodenrichtwert keinen individuellen Verkehrswert eines einzelnen Grundstücks wider.

Ein anderer Wert des Grundstücks kann auf Antrag angesetzt werden, wenn der durch ein qualifiziertes Gutachten nachgewiesene tatsächliche Wert des Grund und Bodens zum Zeitpunkt 1. Januar 2022 mehr als 30 Prozent von dem in § 38 Abs. 1 oder 3 LGrStG genannten Wert, der Ihnen vom Finanzamt im Grundsteuerwertbescheid mitgeteilt wurde, abweicht.

Hierfür benötigen Sie nach § 38 Abs. 4 LGrStG ein qualifiziertes Gutachten, das folgende Anforderungen erfüllt:

• Es muss von einem zuständigen Gutachterausschuss oder einem öffentlich bestellten bzw. zertifizierten Gutachter (z. B. durch die IHK) erstellt werden.
• Das Gutachten ist anschließend beim Finanzamt einzureichen und unterliegt der Beweiswürdigung durch das Finanzamt.

Weiter Informationen zum Gutachten im Zusammenhang mit der Grundsteuerreform finden Sie auf dieser Website sowie unter:

Gemäß § 38 Absatz 4 LGrStG haben Eigentümerinnen und Eigentümer die Möglichkeit, einen vom Grundsteuerwert (basierend auf dem Bodenrichtwert der relevanten Bodenrichtwertzone) abweichenden tatsächlichen, niedrigeren Wert des Grundstücks nachzuweisen. Voraussetzung hierfür ist, dass der tatsächliche Wert um mehr als 30 Prozent niedriger als der vom Finanzamt festgesetzte Grundsteuerwert für die wirtschaftliche Einheit liegt.

Laut § 38 Absatz 4 Satz 2 LGrStG können folgende Gutachter neben dem regionalen Gutachterausschuss tätig werden:

• Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für die Bewertung von Grundstücken,
• Sachverständige mit Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 für die Wertermittlung von Grundstücken

Ob ein Gutachten wirtschaftlich sinnvoll ist, hängt von individuellen Faktoren ab und kann vom Gutachterausschuss nicht abschließend beurteilt werden. Die Höhe der Grundsteuer wird maßgeblich durch den Hebesatz der jeweiligen Kommune bestimmt

Da ein Gutachten mit Ablauf des Hauptfeststellungszeitraums seine Gültigkeit verliert, sollten die entstehenden Kosten sorgfältig gegen eine mögliche Steuerersparnis abgewogen werden.

Wichtiger Hinweis:
Ein eingereichtes Gutachten unterliegt der Beweiswürdigung des Finanzamts und kann im Einzelfall von diesem abgelehnt werden. Die Kosten des Gutachtens sind in jedem Fall vom Antragsteller gegenüber dem Gutachterausschuss zu tragen.

Aufgrund der hohen Anzahl an Bewertungsaufträgen beim Gemeinsamen Gutachterausschuss lässt sich die Bearbeitungsdauer nicht abschätzen. Die Erstellung eines qualifizierten Gutachtens kann aktuell mehr als 12 Monate dauern.

Bitte beachten Sie, dass die Bearbeitungszeiten alternativer Gutachter deutlich variieren können.
Wenn Sie das Gutachten bis zum 30. Juni 2025 beauftragen, wird es vom Finanzamt rückwirkend zum 1. Januar 2025 berücksichtigt – unabhängig davon wann Sie den Antrag beim Finanzamt gestellt oder das Gutachten eingereicht haben.

Steuerlich wird das tatsächlich oder fiktiv unbebaute Grundstück bzw. die wirtschaftliche Einheit bewertet. Nach dem Landesgrundsteuergesetz ist hier alleine der typisierte Wert des Grund und Bodens relevant. Abweichend davon kann ein (niedrigerer) tatsächlicher Wert des Grund und Bodens nachgewiesen werden.

Gegenstand der Grundsteuer sind sogenannte wirtschaftliche Einheiten. Eine wirtschaftliche Einheit (Grundstück im Sinne des LGrStG) kann aus mehreren Flurstücken bestehen. Der Nachweis des tatsächlichen Werts des Grund und Bodens kann nur für die gesamte steuerliche wirtschaftliche Einheit im Sinne des § 25 LGrStG erbracht werden.

Der § 38 Absatz 4 LGrStG ist für land- und forstwirtschaftliches Vermögen (§§ 26-36 LGrStG) nicht anzuwenden.

Der Eigentümer erhält zwei Ausfertigungen des Gutachtens und ist selbst für die Weiterleitung an das zuständige Finanzamt verantwortlich.

Nur die Eigentümer sowie die Erbbauberechtigten selbst können für ihre wirtschaftliche Einheit (siehe Feststellungsbescheid) einen Antrag stellen. Der Nachweis muss durch ein Gutachten erbracht werden, das unzweifelhaft den Wert des Grund und Bodens der jeweiligen wirtschaftlichen Einheit erfasst.

Die Gebühren für die Erstellung eines Gutachtens oder auch für die Ablehnung eines Antrages richten sich nach der Satzung über die Erhebung von Gebühren für die Tätigkeit des Gemeinsamen Gutachterausschusses Markgräflerland-Breisgau bei der Stadt Müllheim und seiner Geschäftsstelle (Gutachterausschussgebührensatzung) und sind durch die auftragsgebende Person zu begleichen.

Ein Gutachten verliert seine Gültigkeit:

• bei Änderung der tatsächlichen Verhältnisse, die den Wert des Grund und Bodens beeinflussen, oder
• mit Ablauf des Hauptfeststellungszeitraums

Folgende Unterlagen sind einzureichen:

• Vollständig ausgefülltes und unterschriebenes Antragsformular.
• Kopie des Feststellungsbescheids (bei Antragstellung).
• Aktueller, nicht beglaubigter Grundbuchauszug (nicht älter als 6 Wochen, erhältlich beim Grundbuchamt Emmendingen).
• Zusätzliche Unterlagen (falls vorhanden), die auf eine abweichende Wertigkeit des Grundstücks hinweisen.

Falls Sie ein Gutachten bei uns in Auftrag geben möchten, senden Sie uns bitte eine kurze E-Mail an gutachterausschuss@muellheim.de